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自去年二手房参考价发布以来，深圳二手房成交量不断创新低，已连续15个月成交量跌破2500套，今年9月更是跌破2000套。
# g* ~" W q& S' | 据深圳中原研究中心监测，目前深圳整体房价较高位已经下跌近2成，尚未见止跌迹象，继续下行态势明显，预计未来一段时间，深圳二手房价仍将维持在低位。 2 i% ]1 ~4 D' J8 W6 n
日前，深圳中原研究中心选取深圳关注度高的56个样本楼盘，以2017年至今为样本时间周期，通过收集2022年样本楼盘最新成交价格，测算2017-2021年深圳购房者平均持有成本，以此计算两个数据的差异率，即二手房价格压力值，由此对深圳二手房进行价格压力测试。深圳中原研究中心称，该“压力值”可以理解为二手房成交价能下跌的幅度，压力值为负数则代表超出2017年以后购房者的购房成本。
$ z% x) @2 u# @, j' ^/ \6 B/ y 高价盘更抗压
3 V9 o6 F& C: ]; L' r/ o 统计显示，深圳高价楼盘价格压力值多为正。56个楼盘中，最新成交均价10万以上楼盘仅有1个压力值为负值（纯水岸）。其中，恒裕滨城目前单价超30万，高于近五年持有成本34%，为56个样本楼盘中，单价最高，价格压力值也最大。 6 k6 f M+ l) N, q
7 W) ]" x _& h$ B 56个样本楼盘的平均价格压力值为0.5%，价格压力值为正的有32个，占比57.1%，占多数，代表这些楼盘目前成交均价依然高于持有成本。其中，价格压力值主要分布在-10%-20%之间，最新成交均价密集分布于在4-10万，占比83.9%。尤其值得注意的是，这中间，0%-10%分布最广，占比42.9%，有24个楼盘，可以承受的下跌空间已经不大。一旦平均价格再跌10%，即使不计算后续的贷款利息支出，那么也将有超过八成的楼盘均价将低于持有成本。 $ ?+ t% m, O4 ~- Y Y2 Q0 u
最新成交均价高于近五年购房成本10%的楼盘有8个，南山、福田分别有3个，龙华、宝安各1个，多为高价豪宅项目。价格压力值居前的多为高价项目，说明部分高价产品过去五年累计涨幅靠前。 ~. T3 B; n- o0 q* ^
东西部涨跌不一
5 M( I; f; y5 l- ^ 统计显示，深圳东部四区平均价格压力值为负。
+ \" ?! j7 }! z2 ~( F. k D 以行政区为单位，区域内各楼盘平均价格压力值为正的有五个区，为负的四个区分别为盐田、坪山、龙岗、罗湖，代表目前这四个区域内的样本楼盘平均价格已经低于持有成本了。 + d1 E+ ^6 k2 r3 A; d; b
* O- y5 u5 N8 R( G 中西部价格压力值依然为正，龙华位居第一，平均价格压力值为5.4%；福田位居第二，价格压力值为3.3%；南山区第三，价格压力值为2.1%。其他区宝安、光明也皆为正。
& ?2 d+ Z3 B5 ]1 P& V- r* V 可以看出，2017年以来，中西部涨幅较大，依然能覆盖近一年多以来的跌幅和利息支出，而东部区域出现滞涨，压力值皆为负。
! W- x# U, F# q% T( t" N* T3 Z. F0 l 上涨楼盘越来越少 * {" A7 f# u% A6 h% O1 u; d
2017年至今，超九成楼盘价格依然保持上涨。从涨跌幅区间看，上涨楼盘占比91.1%，大多分布在0%-80%之间。其中，上涨20%-40%楼盘25个，占比44.6%，超过四成；其次为上涨10%-20%和40%-60%，各为8个，占比14.2%。涨幅超过200%的有1个，为恒裕滨城花园。可以看出，虽然近一年多以来深圳房价持续调整，但是2017-2021年上半年房价累计涨幅较大，大多数楼盘依然保持了较高的涨幅。 T. l* U' Q0 F4 k7 Y& A
2017年至今，深圳二手房涨跌幅比例分布 * f* b; u/ |; A" @# \
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但2021年至今，仅6个楼盘价格增长，其中恒裕滨城增长24.6%，增幅最大。香山里花园跌幅最大，为40.5%。大多数楼盘价格在下跌，超3成楼盘跌幅在10%-20%。从涨跌幅区间看，相对于2021年，上涨楼盘占比仅有10.7%。涨跌幅大多分布在-30%-0%之间。其中，下滑10%-20%的楼盘18个，占比32.1%；其次为下滑5%-10%，有10个，占比17.9%。
" c6 E- l! S* Y( o$ ] 2021年至今深圳二手房涨跌幅比例分布 ! Y, C8 {! H/ k2 D6 A5 H
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2021年以来，深圳多数楼盘房价出现较大幅度调整，个别楼盘逆势上涨。随着调整的持续，预计价格跌幅将继续扩大。其中，东部区域楼盘由于价格压力值较低或已经为负，业主将承受更多的压力。 2 y, S+ `& H. P: s% w
八成业主挂牌价高于成交价10% $ \* y* T. V/ C0 c9 l
对比目前成交均价与挂牌价，所有楼盘挂牌价都高于成交均价，部分楼盘平均挂牌价甚至远高于成交均价，挂牌价高于成交价5%-30%分布最广泛。 . X- J* A9 P; {, ?/ v& {/ a {
其中，挂牌价高于成交价10%-20%分布最多，共有25个楼盘，占比44.6%。其次为20%-30%，共有16个楼盘，占比28.6%。5%-10%有9个楼盘，占比16.1%。挂牌价高于成交价10%的占比80.4%。在市场持续低迷，挂牌量不断增多背景下，业主挂牌价远高于实际成交价成为市场趋势。 ; S# ]( o# O* |
展望未来深圳二手房市场，，一方面，二手挂牌量不断创新高，挂牌价回落，访客量仍处于低位，议价空间升至高位，各项指标表明市场仍在调整中。另一方面，新房内卷严重，折扣也越来越普遍，新入市楼盘价格亦不断创近几年片区内新低，“片区最低价”字眼越来越常见，将进一步压制二手房。
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