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原标题：【小青公益法律服务】开发商将未售房屋“一改二”，引本单元已购房业主不满，开发商是否违反法规？
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商家跑路，会费没退怎么维权？在微信群参与团购环球影城半年卡和特价门票被骗怎么办？购买新建商品房过程中遭虚假宣传，业主还被开发商威胁，如何维护权益？本报社成立近10年间，不少市民联系本报反映自己遇到了难题，记者常常听到他们说“不知道如何解决，不知道怎么维权”。 : @# Q+ e: \; O4 w% t2 z; m
北青社区报副中心版开通了【小青公益法律服务】公益普法栏目，欢迎市民朋友投稿自己遇到的法律难题，我们会邀请专业律师答疑和对典型案例分析，为大家提供法律参考，敬请关注！
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( h7 w$ k, G; d& b8 k 第三十三期
8 W! ^" m: G0 W$ R S$ Y 通州区某业主陈先生表示，自家单元为两梯七户 35 层（地上33 层，底下2 层），近日，小区开发商计划将本单元 12 层以上尚未出售的 03、04、05一居室户型私自改造成为两居室户型，初步估计达 50 户以上，且已出现违规开工行为。本单元业主知晓该情况后，表示坚决反对。
6 W! `$ o" T9 g/ x2 ^8 Q; Z. B 陈先生认为，开发商的该行为明显违反法规，严重侵害已购房业主的权益。具体如下： ( [) a/ G# O% _0 `
（1）私改户型，与监管部门备案不符。开发商销售的房屋户型均在住建委备案，也在销售过程中公示。该次改造户型均在住建委明确备案为一居室，改造后将变成两居室，户型发生变化，与备案不符，没有得到相关部门的批复手续。
K* v, U- J1 |2 M （2）私改户型，改变建筑体结构，有巨大的安全隐患，私改户型涉及拆除原有墙体，虽然施工方称拆除墙体为非承重墙，但是非承重墙的拆除也会改变建筑主体结构。改造涉及 12 层以上全部楼层，这种大规模改动对整体建筑结构究竟造成怎样的影响，需要有专门的鉴定与评估，否则如果存在安全隐患，后果不堪设想。
; I. |% Z' I9 O% I （3）虚假宜传，涉嫌销售欺诈，本单元为两梯七户 35 层 （地上33 层，底下2 层），密度较大，已购房业主在看房期间均表达过对电梯使用的担忧，开发商销售人员均以“中间四户为一居室，居住人口不多，电梯肯定够用”等为由进行宣传，诱导业主作出购房决策。在业主买房并人住后，若由开发商对剩余未出售房屋进行大规模户型改造，构成对已购房业主的虚假宣传，涉嫌销售欺诈。 " G% u& R2 m2 |2 s! c( Z- t
（4）人为增加居住密度，加速房产贬值。高层住宅的户型、居住密度、电梯数量等均是影响居住品质和房产价值的重要因素，开发商大规模“一改二”明显增加本单元居住人口密度，直接影响电梯等设施的使用，加速设施老化。不仅居住品质大打折扣，也加速房产贬值，严重损害业主利益。 + E5 {7 d5 l4 K0 w4 }8 Q, C
（5）装修污染，与精装房定位不符，本楼盘作为精装房销售，避免受装修困扰是已购房者购买此楼的重要考量因素之一。开发商大规模“一改二”必然带来长期、大量的装修噪音、粉尘、建筑垃圾等装修污染，严重损害业主利益。
1 f- M- r1 Y) X 陈先生认为，开发商“一改二”行为，严重侵犯了已购房业主的权益。
5 T1 O: f; W% ]: o) \. Z2 D% G 开发商将一居室改为二居室是否符合规定？业主如果要求恢复原貌是否有法律依据支持？开发商是否涉及虚假宣传？作为买受人，应当如何维权？
+ t6 Y) W2 c4 j* o5 ^4 Y% s1 d( V 本栏目邀请了北京市德润律师事务所于晓楠律师进行法律解读，供读者参考。
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6 Q2 M$ U( J- N3 i }* R; x d 开发商将一居室改为二居室 0 E7 G' \+ @2 ~4 z" o: L
是否符合规定？
$ {- f" x' V) j- G3 K9 N 开发商将一居室改为二居室的行为是否符合规定，还需要看是对房屋的规划、设计进行变更还是仅仅对装修进行变更。如果开发商仅仅是对已经建造好的商品住房的装修进行了变更，不涉及到对房屋的规划、设计的变更，不涉及建筑主体结构的改变，那么开发商的行为并不必然违反法律规定。
6 M4 {; f$ T7 k+ ~- @ 针对商品房变更规划、设计的行为，《商品房销售管理办法》第二十四条有明确的规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
7 e% D+ R2 G) t0 D 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
/ D3 K3 P& q T6 }. A2 j% B5 U3 U$ ] 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”
9 c' w- |" Q5 b" m9 ` 针对建筑主体和承重结构变动的装修工程，《建设工程质量管理条例》第十五条规定：“涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。”
; L+ _! W& G6 p# r5 A 之所以有上述规定，是因为变更设计、规划的行为、改变房屋建筑主体和承重结构的行为，将对房屋的质量、国家的监管、业主的权益产生巨大的影响，因此必须要经过有权机关审批同意方可变更。 3 j% J1 V, c: o- W* \* {6 L
本案中，若开发商将一居室改为二居室涉及到变更了商品房的规划、设计，或者改变了房屋的建筑主体和承重结构，且未获得相关主管机关审批同意，那么开发商的行为涉嫌违法，主管部门可以作出责令改正、通报批评或者罚款等行政处罚。但如果仅仅是对装修方案进行了变更，不涉及到规划的变更，也不涉及房屋的主体结构和安全，那么开发商的行为并不必然违法。 ( |: y. f% J% I( N- o
业主如果要求恢复原貌 ; |0 v: H* e" T& z% d
是否有法律依据支持？ * _5 n# L0 {. s7 [2 q2 ^
根据前述分析，若开发商变更规划、设计的行为没有获得相关部门的审批同意，那么开发商的违法行为自然可以由主管机关给予行政处罚，并责令改正。此处我们仅讨论开发商变更规划、设计行为合法的情况下，买受人能否要求恢复原状的问题。
1 v! {8 l' k, B 《民法典》第五百八十条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外： % ?8 C. o* Y: ]7 t8 D2 Q
（一）法律上或者事实上不能履行；
: n- f. t7 ~ Q0 }% S （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； : R/ n" W! o' h6 o: ^: @; t
（三）债权人在合理期限内未请求履行。
& q2 r& G: c& Y8 k 有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”
( e8 r: | f7 ]3 x: h# B( }6 R 根据上述规定可知，即使就合同而言开发商对买受人构成违约，买受人也不得要求开发商履行费用过高的非金钱债务。若开发商已经将一居室改为二居室，再要求开发商将其全部拆除、恢复原状，则履行成本过高，且可能损害其他购房者的权益。 ( }0 \) H6 m8 h% ]: @, y0 w
但如果开发商尚未将一居室改为二居室，作为买受人认为开发商的行为涉嫌侵犯自己的权益时，仍有权提起诉讼，要求开发商停止改造行为。 . S; C/ l1 F3 v; `( K
开发商是否涉及虚假宣传？ ; s7 b+ Q+ b0 h" t
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
8 z5 y2 q- F6 a% Y 从本条可以看出，商品房的销售广告和宣传资料具有法律效力必须具备两个条件：一是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；二是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。如果开发商未经批准擅自更改规划、设计，而该更改行为又对商品房买卖合同的订立以及房屋价有重大影响，那么开发商的行为当然涉嫌虚假宣传。 + M6 \6 ?2 D; U& t( N# J
但是，虚假宣传认定的时点，应当以开发商与买受人签订合同时，是否具有故意告知虚假情况、隐瞒真实情况或虚构事实的行为来考虑。另外，也需要结合相关的证据来判定是否是“商品房开发规划范围内的”以及是否“对合同的订立以及房屋的确定有重大影响”来综合判定，不能一概而论。 2 r7 C2 {/ T$ X4 X: O
作为买受人，应当如何维权？ 3 s( o0 C! q" C' C5 @6 A
鉴于目前的情况，可以考虑如下维权方式： ; d3 R ? M% S; k5 j3 M1 Z K; X
1、向行政主管机关投诉
: W; z4 r0 C- v( d. } 若开发商确系变更规划、设计，且没有获得相关部门的审批同意，或开发商的行为涉嫌改变房屋建筑主体和承重结构等侵犯全体业主权益的行为，那么买受人可以向有权主管机关投诉或举报，要求开发商停止侵权。
# o! v9 Z4 I0 T3 p7 {! \4 k2 r/ A 2、要求赔偿
5 ]! ~4 h) Y1 l 若开发商的改造行为，影响到买受人所住房屋的通风、采光以及其他居住环境，买受人认为开发商的行为侵犯了自身权益的，可以向人民法院提起诉讼，要求开发商赔偿买受人因此遭受的损失。 / Q( V7 r9 V! d6 p( h" D
声明
8 [( `4 c X0 j 以上仅供读者参考。本文观点不代表任何最终的法律意见，由于相关信息来自读者单方面描述的情况，本文仅从公益普法角度就相关法律规定进行讲解，并不代表任何具有法律效力的认定意见，不代表任何最终的法律结论，亦不能作为认定案件结果的依据，如须办理具体法律事务，还请携带证据材料及相关文件，到具备法律服务资质的专业机构咨询并通过法律程序解决纠纷，如果符合申请法律援助条件的，也可以向相关部门申请法律援助。
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